Изчистена от ниви и терени, статистиката за сгради и апартаменти показва по-добра ситуация на пазара и по-голяма зависимост от ипотечното кредитиране.
Темата накратко:
Статистиката показва 7.4% спад на изповяданите сделки с имоти в
страната за 2023 г., но само за сградите и апартаментите той е
1.4%. В София и Пловдив има ръст, във Варна и Бургас – спад. Новото
строителство движи продажбите, а данните не обхващат
покупките на зелено.
Без земеделските имоти делът на ипотеките от сделките в страната достига 38.4%, а в София гони 66%.
В контекста на изменчивите глобални икономически условия, пазарът на
недвижими имоти в България претърпя значително свиване през 2023 година,като сделките се намалиха с 11.2% спрямо предходната година, съгласно данните на Агенцията по вписванията. Също така, през 2022 година беше забелязан спад от 2.14% спрямо 2021 година, като за първи път от предишната
криза насам той достигна двуцифрени стойности.
Нито един от големите градове в страната не избяга от този тенденция –
спадът варира от 6% за София, през 9.9% за Пловдив, до 11 и 12% за Варна и Бургас. Изключение от тази тенденция правят само 10 населени места с малък обем сделки от общо 113 в страната.
Какво можем да очакваме през 2024 година?
Ключова роля в този анализ играят данните за четвъртото тримесечие. Подробният анализ на тези данни показва признаци за потенциална промяна, като най-големите пазари в страната – София и Пловдив, дори отбелязват скромен растеж съответно от
4.2% и 1.6% спрямо същия период от миналата година. Динамиката през
годината показва, че четвъртото тримесечие е най-доброто в рамките на U-
образна крива за 2023 година. Годината започва с 9% спад през януари – март,
увеличава се до 15% през април – юни, задържа се малко над дъното с -13%
през юли – септември, а през октомври – декември пазарът започва да се
стабилизира, като спадът е само 7.4%.
В този неясен контекст се обърнахме към Агенцията по вписванията, търсейки
по-подробна разбивка на данните за покупко-продажби на имоти, изключвайки
сделките с ниви и терени, които обичайно се различават от пазара на сгради и
апартаменти. В този смисъл, статистиката на Агенцията обхваща тримесечията
на 2022 г. и 2023 г.
Информацията, получена от интегрираната информационна система за
кадастър и имотен регистър (ИИСИКИР), разкрива, че през четвъртото
тримесечие на 2023 г., сделките с поземлени имоти съставят 54% от общия
брой покупко-продажби в страната. В София този процент е около 36%, в
Пловдив – 55%, във Варна – 46%, а в Бургас – 39%. Важно е да се отбележи, че
броят на сделките в тези три категории (сгради, части от сгради и поземлени
имоти) не винаги съответства на общия брой на сделките, обявени от
Агенцията по вписванията. Това може да се дължи на случаи, когато с един
нотариален акт се извършват покупко-продажби на повече от един имот или с
едно и също вписване на ипотека се ипотекират различни имоти. Такива
сценарии включват, например, продажба на сграда с прилежащ терен или
ипотека върху серия отделни ниви, които образуват общ парцел.
ДИНАМИКА ПРИ ПОКУПКО-ПРОДАЖБИТЕ НА ИМОТИ X-XII.2023/X-XII.2022
ръст/спад (%) при общия брой нотариални актове за покупко-продажба и при
броя сделки само с къщи и апартаменти
Когато се изключат поземлените имоти, данните подкрепят тенденциите, засегнати от общата статистика за покупко-продажбите. Когато се фокусират само върху апартаментите и къщите,обаче, ситуацията изглежда по-благоприятна – спадовете са по-умерени, а ръстът е по-значителен. Например, минусът в сделките в страната през четвъртото тримесечие на 2023 г.на годишна база е само 1.4%. В София се отбелязва ръст от 7.3%, в Пловдив – 10.8%, минус във Варна от 11.5%, и минус в Бургас от 5.3%.
Забелязваме значителната разлика между общата и статистиката за сгради в Пловдив, където ръстът в сделките с апартаменти и къщи е едва 1.6%, докато в сградната статистика той достига 10.8%. Обясненията за тази аномалия са множество: Пловдив е единственият голям град,където сделките с поземлени имоти са повече от тези с жилища. През последното тримесечие,сделките със земи се задържат по отношение на брой, но тези с апартаменти нарастват с
19.5%, особено благодарение на банковото кредитиране, като броят на сделките с ипотека
също нараства с почти 20%.
ИЗПОВЯДАНИ СДЕЛКИ ЗА ИМОТИ И НОВОПОСТРОЕНИ
АПАРТАМЕНТИ, ВЪВЕДЕНИ В ЕКСПЛОАТАЦИЯ (БРОЙ)
Пазарът на недвижими имоти: Намалява предлагането, цените остават високи
Пазарът на недвижими имоти в България се характеризира с намаляващо предлагане
на жилища, както на първичен, така и на вторичен пазар. Тази тенденция се наблюдава
в големите градове, като София, Пловдив, Варна и Бургас.
Намаляване на новото строителство:
Спадът в строителната дейност се дължи на редица фактори, включително:
Високи цени на строителните материали: Войната в Украйна и
нарушените вериги за доставки доведоха до рязко покачване на цените
на материали като арматура, бетон, тухли, и др.
Недостиг на работна ръка: В строителния бранш се наблюдава недостиг
на квалифицирани кадри, което забавя строителните процеси.
Затруднения при финансиране: Повишаването на лихвените проценти
по жилищните кредити оскъпява строителството и намалява интереса на
инвеститорите.
По-малко налични имоти на вторичния пазар:
Собствениците на жилища са по-склонни да задържат имотите си, поради:
Очаквания за ръст на цените: На фона на намаляващото предлагане и
високото търсене, мнозина очакват цените на имотите да продължат да
се качват.
Несигурност на пазара: Войната в Украйна и инфлационните процеси
водят до несигурност на пазара, което кара някои собственици да
отложат продажбата на имотите си.
Влияние върху цените:
Намаляването на предлагането на жилища, както на първичен, така и на
вторичен пазар, води до:
Запазване на високите цени: Въпреки известната стабилизация на
пазара, цените на имотите остават високи, particularly in desirable
locations.
Засилване на конкуренцията: При ограничено предлагане на жилища,
конкуренцията между купувачите се засилва, което може да доведе до
наддаване и допълнително увеличение на цените.
Прогнози:
Очаква се пазарът на недвижими имоти да остане нестабилен през следващите
месеци.
Предлагането на жилища вероятно ще се задържи на ниски нива, а цените ще
се запазят високи.
Възможно е пазарът да се нормализира в по-дългосрочен план, при
стабилизиране на икономическата ситуация.
Съвети за купувачи:
Бъдете готови за конкуренция: При ограничено предлагане на жилища, е
важно да сте добре подготвени за покупка.
Осигурете си финансиране: Проучете различните възможности за жилищно
кредитиране и изберете най-подходящия вариант за вас.
Бъдете търпеливи: Намирането на подходящ имот може да отнеме време. Не
бързайте и не се поддавайте на емоции.
Съвети за продавачи:
Определете реалистична цена: Проучете пазарните цени за подобни имоти, за
да определите атрактивна цена за вашия.
Подгответе имота за продажба: Направете необходимите ремонти и
освежаване, за да представите имота в най-добрата му светлина.
Рекламирайте имота: Използвайте различни канали за реклама, за да
достигнете до максимален брой потенциални купувачи.
Заключение:
Пазарът на недвижими имоти в България се намира в динамична фаза. Намаляващото
предлагане на жилища, както на първичен, така и на вторичен пазар, е фактор, който
ще продължи да оформя пазарните условия през следващите месеци.
