Квадратурата на имот по БДС се определя по следните правила:
- Застроена площ (ЗП) – общата площ на всички вътрешни пространства на имота, включително стените, но без площта на общите части на сградата.
- Чиста площ (ЧП) – площта на всички вътрешни пространства на имота, без стените.
- Обща площ (ОП) – общата площ на всички вътрешни и външни пространства на имота, включително стените, но без площта на общите части на сградата.
При определяне на застроената площ на имот се вземат предвид следните фактори:
- Дебелината на стените – при външни стени без отвори, в застроената площ влиза половината от дебелината на стената, а другата половина е към общите части на сградата. При външни стени с отвори, в застроената площ влиза цялата дебелина на стената. При вътрешни стени, разделящи имота от съседен имот, в застроената площ влиза половината от дебелината на стената, а другата половина е към застроената площ на съседния имот. При вътрешни стени, разделящи имота от обща собственост, в застроената площ влиза половината от дебелината на стената, а другата половина е към общите части на сградата.
- Площта на тераси, балкони и лоджии – към застроената площ се прибавя цялата площ на тераси, балкони и лоджии по външните им конструктивни очертания.
При определяне на чистата площ на имот се вземат предвид следните фактори:
- Дебелината на стените – от застроената площ се изважда дебелината на всички стени.
- Площта на тераси, балкони и лоджии – от застроената площ се изважда площта на тераси, балкони и лоджии.
При определяне на общата площ на имот се вземат предвид следните фактори:
- Застроената площ
- Площта на тераси, балкони и лоджии
- Площта на общите части на сградата
В исторически план, в България са използвани различни методи за определяне на квадратурата на имотите. В началото, преди да бъдат въведени БДС стандартите, квадратурата се определяше на базата на вътрешните размери на имота, без да се вземат предвид стените. Това доведе до редица проблеми, тъй като при по-големи стени квадратурата на имота се оказваше по-малка, отколкото при по-малки стени.
През 1977 г., с въвеждането на БДС 17301-77, се въведе понятието за застроена площ. При този метод, в застроената площ се вземат предвид и стените, но само половината от дебелината им. Това доведе до по-голяма справедливост при определяне на квадратурата на имотите.
През 2002 г., с въвеждането на БДС EN 1628-1:2002, се въвведе понятието за чиста площ. При този метод, от застроената площ се изважда дебелината на всички стени. Това дава по-точна представа за реалната площ на имота.
В момента, в България, се използва методът за определяне на квадратурата на имотите, описан в БДС EN 1628-1:2002. Този метод е най-справедлив и дава най-точна представа за реалната площ на имота.
При определяне на чистата площ на панелно жилище се вземат предвид следните фактори:
- Дебелината на стените – от застроената площ се изважда дебелината на всички стени.
- Площта на тераси, балкони и лоджии – от застроената площ се изважда площта на тераси, балкони и лоджии.
В България, методът за определяне на квадратурата на имотите, описан в БДС EN 1628-1:2002, се прилага за всички нови жилища, включително и за панелните жилища.
За панелните жилища, построени преди 1977 г., се използваше методът, описан в БДС 17301-77. При този метод, в застроената площ се вземат предвид и стените, но само половината от дебелината им.
За панелните жилища, построени преди 1977 г., които не са преустроени, се използва метода, описан в БДС 17301-77. Това означава, че квадратурата на тези жилища е по-малка, отколкото на жилищата, построени след 1977 г.
100 години назад:
В България, преди 100 години, квадратурата на имотите се определяше на базата на вътрешните размери на имота, без да се вземат предвид стените. Това означаваше, че при по-големи стени квадратурата на имота се оказваше по-малка, отколкото при по-малки стени.
Този метод беше несправедлив, тъй като не отчиташе реалната площ на имота. Например, един апартамент с вътрешни размери 100 m2 и стени с дебелина 10 cm, се считаше за 100 m2, въпреки че реалната му площ беше 96 m2.
Сега:
В България, в момента, се използва методът за определяне на квадратурата на имотите, описан в БДС EN 1628-1:2002. При този метод, в застроената площ се вземат предвид и стените, но само половината от дебелината им. Това дава по-точна представа за реалната площ на имота.
Според този метод, апартаментът с вътрешни размери 100 m2 и стени с дебелина 10 cm, се счита за 104 m2.
Разлика:
Разликата между двата метода е, че при първия метод, в застроената площ не се вземат предвид стените, а при втория метод, в застроената площ се вземат предвид половината от дебелината на стените.
Това означава, че при използване на втория метод, квадратурата на имота е по-голяма, отколкото при използване на първия метод. Например, в случая с апартамента с вътрешни размери 100 m2 и стени с дебелина 10 cm, квадратурата на имота е 104 m2 при използване на втория метод, а 100 m2 при използване на първия метод.
Тази разлика в квадратурата може да има значително влияние върху цената на имота.
Ето някои примери за това как се определя квадратурата на панелно жилище:
- Имот с размери 100 m2 по вътрешните размери и стени с дебелина 10 cm.
Застроена площ: 100 m2 + 1/2 * 0,10 m * 2 * 4 = 104 m2
Чиста площ: 104 m2 – 10 cm * 2 * 4 = 96 m2
- Имот с размери 90 m2 по вътрешните размери и стени с дебелина 15 cm.
Застроена площ: 90 m2 + 1/2 * 0,15 m * 2 * 4 = 99 m2
Чиста площ: 99 m2 – 15 cm * 2 * 4 = 86 m2
Квадратурата на къщите се определя по същите правила, както и квадратурата на всички други жилища в България.
При определяне на застроената площ на къща се вземат предвид следните фактори:
- Дебелината на стените – при външни стени без отвори, в застроената площ влиза половината от дебелината на стената, а другата половина е към общите части на сградата. При външни стени с отвори, в застроената площ влиза цялата дебелина на стената. При вътрешни стени, разделящи имота от съседен имот, в застроената площ влиза половината от дебелината на стената, а другата половина е към застроената площ на съседния имот. При вътрешни стени, разделящи имота от обща собственост, в застроената площ влиза половината от дебелината на стената, а другата половина е към общите части на сградата.
- Площта на тераси, балкони и лоджии – към застроената площ се прибавя цялата площ на тераси, балкони и лоджии по външните им конструктивни очертания.
При определяне на чистата площ на къща се вземат предвид следните фактори:
- Дебелината на стените – от застроената площ се изважда дебелината на всички стени.
- Площта на тераси, балкони и лоджии – от застроената площ се изважда площта на тераси, балкони и лоджии.
В България, методът за определяне на квадратурата на имотите, описан в БДС EN 1628-1:2002, се прилага за всички нови жилища, включително и за къщите.
За къщите, построени преди 1977 г., се използваше методът, описан в БДС 17301-77. При този метод, в застроената площ се вземат предвид и стените, но само половината от дебелината им.
За къщите, построени преди 1977 г., които не са преустроени, се използва метода, описан в БДС 17301-77. Това означава, че квадратурата на тези къщи е по-малка, отколкото на къщите, построени след 1977 г.
Ето някои примери за това как се определя квадратурата на къща:
- Къща с размери 100 m2 по вътрешните размери и стени с дебелина 10 cm.
Застроена площ: 100 m2 + 1/2 * 0,10 m * 2 * 4 = 104 m2
Чиста площ: 104 m2 – 10 cm * 2 * 4 = 96 m2
- Къща с размери 90 m2 по вътрешните размери и стени с дебелина 15 cm.
Застроена площ: 90 m2 + 1/2 * 0,15 m * 2 * 4 = 99 m2
Чиста площ: 99 m2 – 15 cm * 2 * 4 = 86 m2
В допълнение към БДС EN 1628-1:2002, за определяне на квадратурата на къщите се използват и други нормативни документи, като например:
- Наредба № 7 от 2003 г. за правилата и нормативите за проектиране и изпълнение на строежите в Република България
- Наредба № 2 от 2001 г. за устройството на територията
Тези нормативни документи определят допълнителни изисквания за определяне на квадратурата на къщите, като например:
- Разпределението на имота
- Оборудването на имота
- Степента на завършеност на имота
При продажба на къща, е важно да се съобразите с всички нормативни документи, които определят квадратурата на имота.
