Според данни от третото тримесечие на 2023 г., има надценени имоти за жилищни цели в 94% от кварталите, като в 35% от тях се установява потенциален балон. За възстановяване на пазара до балансираното състояние от преди 10 години, налице са две опции: намаляване на цените на жилищата с 47% или увеличаване на доходите с 89%.
Тези изводи произтичат от годишния анализ за достъпността на жилищата в България, изготвен от “УниКредит Булбанк” и представен от главния икономист на банката, Кристофор Павлов.
Парадоксалното в това положение е, че частна банкова институция издига тревожни сигнали относно сектора на недвижимостите у нас, вместо това да се грижи за това Българската народна банка или правителството, които притежават правомощия за реакция. Анализът, представен от Павлов, разкрива сериозни дисбаланси в нашия пазар, а пасивността на държавните институции изглежда безотговорна.
Докато в еврозоната се управлява контролирано затопляне на пазара на недвижими имоти в правилна посока, България се движи към забележителната ситуация, където балонът може да се разшири след няколко години. Този потенциален “спук” би могъл да има значително по-болезнени последствия, съобщава анализът.
Отново се подчертава абсурдността, че държавата се финансира с дълг при лихва от 4-5%, докато домакинствата заемат при 2.6% за покупка на жилище. Според Евростат, към второто тримесечие на 2023 г., една трета от европейските държави отчитат спад на цените на жилищата. Например, националният индекс на цените на жилищата в Германия пада с 9.9%, докато в България се увеличава с над 10%.
През второто тримесечие на 2023 г. цените на жилищата в България отчитат втория най-висок ръст в Европа. В същото време България остава в капана на прекалено ниските лихви по ипотечните кредити, защото те са обвързани с лихвите по депозитите (от фирми и граждани), които пък продължават да са с лихви, близки до нулата.
Нараства броят на домакинствата, изключени от пазара на жилища:
Домакинство със средни доходи трябва да спестява брутния си доход в продължение на 6.7 години, за да си купи средно за страната жилище от 81 кв. м., сочат данните към 2022 г. Според УниКредит Булбанк това е умерено влошаване спрямо 2021 г., когато средното за България съотношение на цената на жилищата спрямо доходите на домакинствата е било 6.1 пъти, но за малко по-тясно жилище – с площ от 73.5 кв. м.
“УниКредит Булбанк” показва, че жилищата се считат за достъпни, ако показателят е под 4 пъти. През периода на имотния балон в България (2005 – 2008 г.), показателят достигаше 9-10 пъти, а при равновесни условия на пазара (2013 г. – 2015 г.) той е около 5.5 пъти
Според анализа на “УниКредит Булбанк” за домакинствата със средни доходи, цените на жилищата в страната през 2022 г. са били “сериозно недостъпни”. Въпреки това, степента на разминаване на цените, отчетени през 2022 г., с тези, които се приемат за равновесни, е умерена, което показва малък до умерен риск от отрицателна корекция на цените на национално ниво, според коментарите на Кристофор Павлов.
Въпреки това, за определени слоеве от населението нещата са по-песимистични. За 50% от домакинствата с най-ниски доходи, жилищата са “крайно недостъпни”, като за 10% от тях е необходимо да спестяват целия си годишен доход преди данъци в продължение на 12.5 години, за да си купят средно по размери жилище от 81 кв. м. през 2022 г.
В големите градове, където жилищата обикновено са по-недостъпни въпреки по-високите доходи, ситуацията е различна.
Най-недостъпни са жилищата в София, където под 10% от домакинствата с най-високи доходи могат да си позволят жилище през 2022 г., споделя Павлов. В Пловдив и Варна, вторият и третият по големина градове в страната, жилищата са достъпни за едва 10% от домакинствата.
Бургас е градът с най-малко влошаване на показателя за достъпност през 2022 г. в групата от шестте най-големи града в страната, където жилищата са достъпни за 30% от домакинствата. През 2022 г. има подобрение на достъпността в Пазарджик, благодарение на високите нива на заплати, и влошаване в Добрич и Благоевград.
В градовете Плевен, Перник, Шумен, Велико Търново и Добрич жилищата са достъпни за 50% от домакинствата с най-високи доходи, което означава, че те са достъпни и за средно домакинство. В останалите четири града от тази група (Сливен, Пазарджик, Хасково и Благоевград) жилищата са достъпни за 40% от домакинствата през 2022 г. Спадът в ръста на цените на жилищата в София през 2023 г. е забелязан от Кристофор Павлов, използвайки данни от портала Imot.bg. През 2023 г., 80% от кварталите в София отчитат ръст на цените между 0 и 20%, в сравнение с 39% през 2022 г. Ръстът над 20% е отчетен в 11% от кварталите през 2023 г., докато година по-рано този показател е бил 57%.
Въпреки това, положението в София като цяло е драматично. 73% от локациите имат крайно недостъпни жилища, където съотношението на цената на имота към дохода на домакинството е над 8.01 пъти.
Анализът на Кристофор Павлов показва, че текущото състояние на пазара на жилища напомня на периода от 2004 г., една година преди възникването на имотния балон през 2005 г. Според данните, 94% от кварталите в София имат надценени жилища, като в 61% от тях имотите са силно надценени – цената надвишава равновесната с 30% или повече.
За да се върнем към равновесие на пазара в София, ще бъде необходима съществена корекция. Икономистите от УниКредит изчислиха, че по време на връха на имотния балон през 2008 г., цените на жилищата трябваше да спаднат с 57%, за да се върнат към равновесие, или доходите трябваше да се увеличат с 133%. Вместо това, за да се постигне това равновесие, пазарът отне 5 години, при което цените на средното жилище спаднаха с 30%, а доходите на средното домакинство нараснаха с 55%. През 2013 г., стойността на съотношението между цената на жилищата и дохода на домакинствата в София бе 6.3 пъти, само малко над нивото, с което се смята за равновесен пазар.
Изхождайки от данните за 2022 г., за да се върне пазарът отново към равновесие, при условие че доходите останат без промяна, е необходим спад в цените на жилищата в София от 47%, каза Кристофор Павлов. Обратното, ако цените на жилищата останат фиксирани, то доходите трябва да нараснат с 89%, което при сегашните темпове би отнело десетилетие.
Международните сравнения потвърждават опасния ръст в столицата:
София е на 12-о място по поскъпване на жилищата в периода 2015 – 2022 г. сред общо 57 града, пише още в анализа. За този период цените на имотите у нас са се повишили с 94%, тоест на практика са се удвоили. За сравнение, имотите в Барселона се се вдигнали със 72%, в Лос Анджелис – със 71%, в Лион – с 54%, в Торонто – с 5%, а в Рим – само с 1%.
Според Кристофор Павлов, бумът в строителството в София през последните години ще доведе до увеличаване на предлагането на нови имоти, което ще упражни натиск върху цените и може да доведе до спад. Това увеличение на наличието на жилища може да доведе и до увеличаване на предлагането на жилища под наем, особено ако доходите на домакинствата намалят, като резултат от събития или промени в икономиката. Този фактор може да допринесе за охлаждане на пазара и да окаже негативно въздействие върху тези, които са инвестирали в имоти в столицата през последните години.
Икономистът добави, че един от сигналите за наличие на балон при недвижимостите е, когато ръстът на цените на жилищата сериозно изпреварва ръста на наемите. Този дисбаланс може да укаже на неравновесие в пазара и да подчертае потенциални проблеми във възможните пазарни тенденции.
