Пазарни Проучвания

Съществуват няколко подхода за оценка на недвижимо имущество, и понякога се прилагат два и повече метода за оценка на едно жилище. Всяка стойност има различна тежест, а различните банки могат да имат и различни изисквания за тях. Резултатите от тях служат за определяне на заключението за справедлива пазарна стойност(цена) на имота. 

Данните за средните пазарни цени и индекси на жилищата се изчисляват въз основа на информация, получена от Статистическото наблюдение на пазарните цени на жилищата. Наблюдението се провежда във фирми, осъществяващи посредническа дейност при сделки с недвижими имоти, където се регистрират цени на реално продадените от домакинствата жилища (апартаменти), с изключение на новопостроените апартаменти, къщи и луксозни жилища. Данните дават възможност да се сравни общото ценово изменение на жилищата за текущото тримесечие спрямо предходното, а също така и за по-дълъг период. Пазарни цени на жилищата са реалните продажни цени на жилища (апартаменти), без такси, комисионни, адвокатски хонорари и разноски по прехвърлянето на собствеността.

Изборът на подход (метод) за определяне на пазарна оценка на имота зависи от много фактори – вида и характеристиката на конкретния имот, наличната пазарна информация и др. Основните методи за оценка на имот са три:

A = B 

Метод на пазарните аналози Това е най-използваният метод за оценка на стойността на имота и понякога представлява 100% от оценката. Повечето агенции за недвижими имоти използват само него. При него стойността се получава, като конкретният имот се сравни пряко с други такива недвижими имоти. Тяхното местонахождение е в непосредствена близост до оценявания имот, или в сходен ценови район. Аналозите трябва да са били оферирани или продадени през последните месеци преди датата на оценката. Оценителят трябва да разполага с достатъчно информация за реализирани сделки на подобен тип имоти по местоположение, вид строителство и типове имоти. Този метод е приложим при наличието на информация за сделки с подобни имоти. На тази база се изчислява средна цена за един квадратен метър на недвижим  имот. Ключовото тук е, че могат да се сравняват и правят аналози само на сравними обекти! Например: не може да използвате този метод при сравнение на къща и апартамент в един район. Не можете да използвате изцяло този модел при определяне цената на два съседни апартамента, на един и същи етаж, ако единият е не обзаведен, а на другият е направен скъп ремонт например, и е с балкон –  в този случай метода на пазарните аналози може да се използва само и единствено ориентировъчно, а за да се получи Реална и Точна Цена на даден имот е необходимо да се комбинират поне 2 метода: метода на пазарните аналози и метода на вещната стойност. За това от ДВЛРК правим Инспекция на имотите, и с оглед на реалните Разкрития, вече може да се направи Реална, Точна и Справедлива  оценка на даден имот. Локацията е важна, но състоянието на имота също има ключово значение при определяне на Реалната цената на имота. Метода на пазарните аналози е бърз, но ако разчитате само на него, може да се подведете с хиляди левове за Вашият имот. Ако агенция за недвижими имоти, използва офертни цени само, а не и пазарни аналози с реални продажби – то се получава изкривяване на информацията към клиента, и съответно имота му може да бъде подценен т.е да загуби пари, или твърде надценен, така че имота да не може да се продаде за много дълъг период от време, поради нереална и твърде висока цена – това означава, че А може да е различно от В. С други думи – Реалната цената на Вашият имот може да е различна, от цената на подобни имоти в същият район.