КУПУВАНЕ НА
ЖИЛИЩЕ ГЕРМАНИЯ
Германия е страна, в която можете да си купите къща без проблем. В Германия има много къщи
за продажба и цените са достъпни. Има много хора, които искат да се преместят в
Германия и да си купят къща. Ето някои предимства на преместването в Германия и
закупуването на къща там.
Жилищата в Германия са различни от жилищата в Америка по много начини. Германските жилища
са по-скъпи от американските. Това е така, защото разходите за живот са
по-ниски в Германия, отколкото в Америка. Берлин е един от най-скъпите градове
в цяла Европа. Освен това е една от най-големите столици в цяла Европа.
Разходите за живот в Берлин са много по-ниски, отколкото в други германски
градове като Мюнхен или Хамбург. Следователно е лесно да си купите жилище в
Берлин, ако сте готови да харчите пари за издръжка.
Германците са много заинтересовани от закупуването на къщи, защото икономиката им върви
добре. Много германци от средната класа биха искали да подобрят условията си на
живот, като си купят къща. Има смисъл, когато мислим за различните икономически
класи в Германия. Германците от долната средна класа не могат да си позволят да
си купят къща, но германците от горната средна класа могат да си позволят да си
купят къща, ако искат. Следователно това доведе до наплив от хора от горната
средна класа, които се преместват в градове като Берлин, за да купуват къщи
там.
Препоръчително
е да направите проучване, преди да се преместите в Германия и да купите къща
там. Трябва да знаете как работи икономиката там, и колко време е необходимо за
увеличаване на заплатите, след като сте се преместили в тази страна. Трябва
също така да разберете колко време отнема цената на живота да намалее, след
като сте купили жилище там. Ако Вашето проучване показва, че заплатите ще се
увеличат скоро след преместването там, тогава покупката на къща определено си
струва да се обмисли!
Покупката на жилище в Германия има много предимства! Къщите са достъпни и идеални за
семейства от средната класа, които искат да подобрят условията си на живот. Има
и наплив от хора от други страни, които искат да се преместят там и да закупят
имот. Без значение каква е Вашата ситуация, закупуването на жилище в Германия е
напълно логично!
Ето и някои съвети преди закупуването на жилище в Германия:
1. Изчисляване на бюджета
На пръв поглед закупуването на имот може да изглежда неусложнено, тъй като сделката трябва да се извърши пред нотариус, който обикновено изготвя и текста на договора. Нотариусът следи до
известна степен за спазването на правните норми от страните по сделката. Ролята
му обаче остава неутрална и освен изготвянето на правни договори, ролята му е
основно да изяснява правни и технически въпроси, свързани с обема на
собствеността и други факти по сделките за поземлени имоти. Участието на
нотариус не замества първоначалната консултация с адвокат, тъй като се договаря
единствено в полза на купувача, за да се изяснят всички правни аспекти,
особености и рискове при покупката на даден имот.
Както всички знаем, в повечето случаи типовият нотариален договор защитава интересите на продавача. Но някои условия, които не се изискват от закона, могат да бъдат предоговорени, което
също може да вземе предвид интересите на купувача и да постигне определен
баланс между двете страни.
В следващите няколко реда ще разгледаме няколко
основни въпроса, които купувачите трябва да знаят, преди да предприемат
окончателното си действие.
1.Продавач:
Нo без значение са самоличността на продавача, особено дали той действа като частно лице или бизнесмен, семейното му положение, кредитна история и др.
2. Имотни тежести:
Всякакви тежести върху имота като ипотеки, сервитути и др. Записано и видимо в имотния регистър. Тяхното заличаване или прехвърляне на купувача също е регламентирано в текста на
нотариалния договор. Има обаче и ограничения за строеж и тежести, които не са
вписани в имотния регистър и не са заверени от нотариус преди уреждането.
3. Строителни ограничения:
Особено в случаите, когато купувачът планира да надстрои или реновира съществуваща сграда, за него е важно предварително да се запознае с градоустройствените планове, за да разбере в
какви обеми и при какви условия може да извършва строителни работи.
4. Настоящ наемател:
Ако апартаментът се отдава под наем на трето лице, купувачите трябва да знаят, че той може да не бъде освободен веднага. Новият собственик автоматично става лизингодател според
условията, договорени от продавача като бивш лизингодател. Не е изключено при
неблагоприятно стечение на обстоятелствата новият собственик да не може сам да
ползва апартамента няколко месеца и да се наложи да заведе дело за принудително
изваждане на наемателя.
5. Апартаменти:
При етажната собственост е важно купувачите да разберат преди закупуване решенията, взети на общото събрание на акционерите преди поемането на собственост, и разходите, които съпътстват
управлението на имота.
Разходи
Не бива да се пренебрегват големите допълнителни разходи, свързани с всяка сделка с недвижим имот, и ако не бъдат изчислени предварително, тези разходи могат да надхвърлят бюджета.
1. Брокерска комисионна:
При участието си като посредник, брокерът има право на комисионна, чийто размер за купувача варира от 3,57% до 7,14% от цената на имота в зависимост от региона.
2. Данък върху покупката на недвижими имоти:
При покупка на имот има еднократен данък от 4,5% до 6,5% от цената на имота, в зависимост от провинцията.
3. Нотариални такси:
Таксата за нотариална заверка на сделката е за сметка на купувача, като сумата е 1,5%-2% от цената на имота.
4. Такси на имотния регистър:
Всяко заличаване и вписване на факти в имотния регистър е свързано с определени административни такси.
В заключение си струва отново да подчертаем, че закупуването на жилищен имот в
Германия налага няколко финансови и правни задължения на купувача. При такива
транзакции е най-добре да избягвате прибързването и да извършите задълбочен
анализ на ситуацията. Консултацията с адвокат или друг специалист по недвижими
имоти често може да спести на бъдещите собственици някои неприятни изненади.
„В Германия не Вие избирате да живеете в апартамент, апартаментът избира Вас“ -това изречение, разбира се, е шега, но илюстрира тежкото положение на немския пазар на недвижими имоти с
недостиг. Сега ще ви дадем съвети относно
отдаването под наем в Германия.
Плаща ли се в Германия капаро?
Не, в Германия няма обичай да се конфискува имущество. Освен това в Германия няма предварителен договор. След като страните се договорят за цената и условията за продажба, се подписва договор пред нотариус и купувачът заплаща пълната цена. Никога не плащайте
предварително цената и не подписвайте част от договора пред нотариус! В
Германия няма такъв обичай и това често е измама!
Как стои въпроса с банков кредит от Германска банка?
Ако искате да кандидатствате за банков кредит, препоръчително е да говорите с няколко банки,
тъй като те имат различни условия. Банките ще поискат от вас информация за Вашата заплата и трудов договор, а също така ще ви попитат за вашите финансови задължения и ангажименти (като издръжка на дете, изплащане на кредити, застраховки и др.), защото искат да се уверят, че след изплащане на вноската по кредита , ще имате достатъчно пари, за да живеете. Банките също искат да знаят адреса на имота, тъй като те оценяват стойността на всеки имот
по свои критерии и въз основа на това решават какъв вид кредит могат да
отпуснат за всеки имот. Затова е важно първо да изберете вашия имот и след това да се консултирате с банката. Ако планирате да работите с банков кредит. Важно е адвокатът да обърне внимание на условията на банката. Относно изплащането на кредита. Синхронизирайте с условията за плащане в нотариалния договор.
Трябва ли задължнително доровора да се сключи пред нотариус и какво върши той?
Да, според немското законодателство продажбата на имот трябва да бъде нотариално заверена.
Нотариусът е неутрален и предоставя проектодоговор за покупка на имота. Освен това той инициира процедури по регистрация на имотни регистри. Ако купувачът е потребител, трябва
да има 14 дни от момента на предоставяне на договора до потвърждението на транзакцията, за да може купувачът да прегледа договора и да го обсъди с адвокат.
Нотариуса обаче няма да Ви даде съвет относно възможностите за спестяване на данъци. Освен това той не проверява имоти, като тези, свързани с финансови задължения. Нотариуса не проверява договора с банката, нито синхронизира нотариално заверения договор с договора за банков кредит. Тази проверка и дейност се извършва от адвокат, но нотариусът трябва да е германец. Ако изповядвате сделка с немски имот пред български нотариус, неговият нотариус не е валиден в Германия.
Кога и как ставам собственик на имота?
Според немското законодателство не ставате собственик с подписване на договор пред нотариус, но това важи дори ако сте вписани в имотния регистър. Но: след подписване на нотариално заверения договор. Нотариусът ви заявява резервация в имотния регистър, за да не може имотът да бъде продаден на друг, след като подпишете договора пред нотариуса т.е. Тази резервация гарантира, че ще бъдете регистрирани в имотния регистър.
Колко струват адвокатските услуи?
Обикновено много по-ниска от комисионната на брокера и нотариалните такси, въпреки че адвокатът е отговорен само за грижата и защитата на интересите на клиента – докато за
брокера дори е важно да сключи сделката (да си получи комисионната) Ако имотът
е лош и рисков, Нотариусът е неутрален и следователно не може да защити Вашите интереси едностранно.
В Германия правните услуги се заплащат на час, като средно
240 евро на час (с ДДС) в Берлин или по законоустановената ставка. Често за
клиентите е по-изгодно да плащат на час, отколкото на законната тарифа. Когато
цените на имотите са известни, може да бъде предоставена конкретна информация и
прогнозите за натоварването се съпоставят със законните заплати (в зависимост
от цената) и почасовите заплати (в зависимост от натоварването), за да се
определи кое ще ви донесе повече печалба. В зависимост от обема на адвокатската
дейност, в зависимост от желанията на клиента, но и от възможните рискове на
даден имот, адвокатските хонорари обикновено варират между 600 и 3000 евро.
Какво още трябва да знаете при закупуване на жилище в Германия
В наемите (на немски: “Nettokaltmiete”), които се дават в
обявите от продавачите на имота, са включени и разноски, които Вие ще трябва да
плащате всеки месец, както например: паричните вноски за разходите за
управлението и поддържането на общите части на сградата, паричните вноски във
фонд “Ремонт и обновяване”, средства за данъци и.т.н.Така че обявените в
сайтовете наеми (“Nettokaltmiete”) няма
да са изцяло на Ваше разположение. Каква част от наема ще остане за Вас, е не само важно от
гледна точка рентабилност на инвестицията, но също така има значение за
банките, т.е. дали и до каква степен покупката ще може да се финансира чрез
кредит от немски банки.Банките, при клиенти от чужбина, определят размера на
кредита главно въз основа на дохода от имота, след покриване на горе описаните
разноски, който де факто остава на разположение за главницата и лихвите. Поради това, закупуване на жилище в Германия не винаги води
до бързи печалби. Печалбата в много случаи се реализира на по-късен етап,
например при продажбата на имота. Разбира се, за инвеститори, които очакват да реализират по-бързи
печалби, също има възможности, като например закупуване на сгради нуждаещи се
от ремонт и съотвенто продажба, или отдаване под наем след ремонта, или закупувне на сгради
чрез търг в следствие на принудително изпълнение. В тази област също предлагаме
помощ и консултация. Инвеститори,
които търсят да купят жилища в добро състояние и вече отдадени под наем, трябва
да знаят, че печалбата обикновено идва на по-късен етап или в следствие на
продажба на имота. Поради това
инвестциите в Германия се препоръчват основно на купувачи, чиято главна цел е
да намерят сигурна инвестиция за определена сума и да предпазят парите си от
негативните последиците на инфлацията или от затруднения на банките, както се
наблюдават в момента в Гърция и както се очакват в Италия или Испания.
НАЕМАНЕ НА ЖИЛИЩЕ:
Как да наемете апартамент в Германия?
Наемането на апартамент в Германия не е лесно,
особено в големите градове, които са най-търсени от работници и студенти.
Струва си да се помни, че Германия е най-силната икономика
в Европа и много европейци емигрират в Германия в търсене на по-добри условия
за обучение и работа. Най-големият проблем е, че търсенето е много високо и
решенията за наемане трябва да се вземат бързо и точно. Герман Терещен каза в
канала си в YouTube, че някои апартаменти, рекламирани в платформата за
отдаване под наем, дори са разпродадени в рамките на два часа. Обиколките на
имота обикновено не се правят самостоятелно, а индивидуално с потенциални
наематели. Но да, в групи от много хора.
Това става чрез пускане на обява и няколко
заинтересовани лица, които оценяват имота едновременно. Всеки оставя копие от
досието си. Тези с най-голямо доверие ще получат обаждания от имоти или
собственици с молба да подпишат договор.
Колко струва наемането в Германия?
Както в
повечето други страни, разходите за наем в Германия варират според града и
района на града, в който сте решили да живеете. Колкото по-добра е локацията,
толкова по-скъп е наемът и колкото по-голямо е разстоянието, толкова по-евтин е
наемът. Защото ще намерите по-добри цени в малките градове и по-високи цени в
големите градове.
Колко струва наемането на
апартамент в Германия?
Апартаменти с 1 и 3 спални в и
извън центъра
Избраният
град е столицата Берлин, плюс Франкфурт и Мюнхен, които също са популярни сред германците.
Проучването е проведена на 22 май
в 18:45 2022 г.
|
Двустаен апартамент в центъра |
Двустаен апартамент извън центъра |
Тристаен апартамент в центъра |
Тристаен апартамент извън центъра |
|
|
Берлин |
925,85€ |
674,21€ |
1.711,90€ |
1.224,55€ |
|
Франкфурт |
1.041,88€ |
811,26€ |
1.996,79€ |
1.484€ |
|
Мюнхен |
1.255,56€ |
901,55€ |
2.270,69€ |
1.730,51€ |
Според таблицата установихме, че градовете с най-скъп наем
в Германия са: Мюнхен, Франкфурт, Берлин.
Колко
струва студентска стая?
Може би си
мислите, че наемането на стая може да е по-евтино. Вярно е, че разходите са
по-ниски, обаче, нека напредваме, че студентска стая в Германия няма да струва
по-малко от 200 € / месец.
Стаята може да се наеме в студентски зали или в по-популярни квартали, така че
цените са по-ниски.
Също така проверете минималната заплата в Германия и какво е да живеете със
стойността в страната.
Имате ли нужда от поръчител, за да наемете апартамент в Германия?
В Германия
не е обичайно да имаш поръчител. По принцип лицето плаща първия наем и трите
наемни плащания предварително. Парите се възстановяват в края на договора, но
собственикът има до шест месеца да го направи. Но собственикът може да приеме и
личен гарант или банка като гаранция – като чужденец това е по-трудно
постижимо. Таксата за обслужване на недвижими имоти в Германия се поема от
собственика. Преди няколко години не беше така, когато наемателите плащаха
лихви на брокерите. Така че поне за тази цена сте освободени от данъци.
Необходими документи за набиране на работа.
За да
направите добро впечатление на собственика на имота, който ви интересува,
отидете на посещение със следните документи в ръка (и оставете копие при него):
- Паспорт;
- Доказателство за доход за последните три месеца или
трудов договор; - Регистрация на пребиваване (което може да бъде
временният адрес); - Потърсете в Schufa, Serasa German, което доказва, че
сте добър платец.
Вдъхването на доверие
е от съществено значение при затварянето на договора.
Доверието се гради
върху надеждността на вашия личен имидж, Вашето поведение и Вашите банкови и
доходни данни.
Също така е важно да
докажете, че можете да си позволите да плащате наема, и че сте
заинтересовани да останете в имота дългосрочно. На практика това
означава, че не е препоръчително да казвате, че ще бъдете в страната само три
месеца, или колкото е продължителността
на програмата ви. Казвайки такива неща, създавате незаинтересованост, защото
всеки собственик на имот иска сигурност и стабилност.
Какъв е видът на собствеността?
Важен съвет е относно
видовете апартаменти в Германия. Там имотите се класифицират не по брой стаи, а
по брой стаи (без кухни и бани).
Немската дума за стая
е zimmer. Така че апартамент с две спални означава, че имотът има една спалня и
една всекидневна. Тристайният имот от своя страна разполага с две спални и хол.
и т.н.Друга подробност е как се рекламира наема. Ако намерите термина
kaltmieten (студен наем), моля, имайте предвид, че обявената цена не включва
кооперация, вода и отопление. Ако наемът е пълен,
той включва всички такси и апартамента. Нибенкостен се казват само
апартаментите. Вземете това предвид, когато
изчислявате да закупите апартамент, за да получите най-добрата цена.
Атрактивната стойност често може да крие такси, които могат да се натрупат, за
да направят имота непривлекателна опция за вас.
Наемане на стая в Германия
Също така
е обичайно за необвързаните в Германия да търсят стаи под наем в общи
апартаменти.
Отмяна на наема
И накрая, помислете за
анулиране на лизинга. Обикновено се изисква тримесечно предизвестие, за да може
наемателят да напусне имота, без да плаща неустойка при прекратяване.
Одитът също е много
строг. Затова се грижете добре за имота и го върнете в перфектно състояние, за
да избегнете проблеми по-късно.
В някои договори, ако
искате да напуснете, трябва да ви замени, за да избегнете плащането на
неустойка.
В Германия
собствениците обикновено проверяват всеки детайл преди да напуснат. Така че,
когато се нанасяте, направете същото, за да не плащате на предишните наематели.
Някои
преведени думи, които ще бъдат полезни за наемане на апартамент в Германия:
- Zi-Whg – Zimmer-Wohnung – Спалня / Околна среда;
- Мобл. – Möbliert – Обзаведен;
- Wfl. – Wohnfläche – Полезна площ;
- BaWa – Badewanne – баня;
- Bad mit Du. – Bad mit shower – Баня с душ;
- BLK – балкон – балкон;
- NK – Nebenkosten – Допълнителни разходи;
- KT – Kaution – Сигурност;
- MM – Monatsmiete – Месечен наем;
- Tfg-Stpl – Tiefgaragenstellplatz – Подземен гараж.
След като
знаете как да наемете апартамент, да сключите застраховката си за пътуване за
Германия, този документ е задължителен за влизане в страната.
Продаване на жилище:
1. Оценка:
Първият етап от продажбата
е определянето на стойността на имота. Не трябва да разчитате изцяло на
собственото си мнение.
За обикновените хора е
трудно да следят тенденциите на пазара на недвижими имоти. Ще трябва да се
доверите на мнението на професионалистите.
Методи за определяне на цената:
·
Сравнение с други оферти на пазара – подходящи за къщи
и апартаменти.
·
Изчисление въз основа на планираната рентабилност –
при продажба на печеливши
недвижими имоти, например жилищна сграда или хотел.
·
Изчисляване на действителните разходи – за оригинални,
неподлежащи на сравнителна оценка на сгради: замък, вила, ферма.
Фактори, влияещи значително върху текущата
цена на жилищата в Германия:
·
Местоположение на парцела
·
Състояние на обекта
·
Показатели за пестене на енергия
·
Брой оферти в града.
2. Подготовка
на документи:
За да продадете апартамент
или къща в Германия, ще трябва да подготвите няколко документа.
От 2014 г. Energieausweis – задължително при продажба или
отдаване под наем на жилища. Опит за продажба на обект без енергиен паспорт
заплашва с високи глоби.
Паспортът посочва вида на
отоплението и количеството киловати на квадратен метър, необходими за отопление
през годината. Въз основа на индикатора на обекта се присвоява клас на
енергийна ефективност. Колкото повече киловати консумира една сграда, толкова
по-зле става.
За нов имот сертификатът се
издава на купувача от предприемача. Той е валиден за 3 години, като теоретично
изчислени стойности. След това се изисква да се получи паспорт въз основа на
действителните данни за използването на отопление за последните 3 години.
В
Германия площта на жилищата се разделя на обща жилищна и използвана.
1.
Общата площ на gebäudegrundfläche включва всичко,
което се отнася до апартамент или частна къща.
2.
Използваният Nutzfläche изключва коридори, стълби,
технически помещения. Но тя включва работни и складови помещения.
3.
Жилищната площ на Wohnfläche се използва изключително
за живеене – това са дневни, кухня, коридори и стълби в къща или апартамент.
Балконите и терасите се считат за наполовина жилищни, така че 50% от площта
отива под внимание.
Изчислението се извършва в съответствие с германските
закони и стандарти. Грешката ще струва скъпо на продавача. Забранено е
надценяването на размера на жилищното пространство, а подценяването заплашва да
загуби стойност.
Жилищен план
Планът на жилищните помещения на Grundriss
първоначално се издава на собственика от строителя. Планът трябва да посочва:
1.
Площ на стаите
2.
Стена
3.
Разположение на прозорците и вратите
4.
Балкони и тераси.