Цените на жилищата растат
Според ново проучване на Postbank, подразделението за банкиране на дребно на Deutsche Bank, ниските лихвени проценти, голямото търсене и ниското предлагане водят до скок на цените на жилищата в Германия. Цените на жилищата растат не само в градовете, но и в селските райони.
Според данните над 90 процента от административните райони и градове на Германия са имали ръст на цените на жилищата през 2019 година. Средно, след като бяха коригирани спрямо инфлацията, цените нараснаха с 9,3% в цяла Германия в сравнение с предходната година. Това е още по-голямо увеличение, отколкото през 2018 г.
“Ниските лихви, голямото търсене и оскъдното предлагане – това отново бяха най-важните ценови двигатели за пазара на недвижими имоти през 2019 г.”, казва Ева Грюнвалд, ръководител на имотния бизнес на Пощенска банка. Тя добави, че обръщането на тази тенденция “не се вижда в повечето региони на Германия”.
Най-скъпите градове в Германия
Никъде в Германия не е толкова скъпо, колкото Мюнхен, като средната стойност в баварската столица през 2019 г. възлиза на 8,079 евро на квадратен метър, което е увеличение с 6,2% спрямо предходната година.
От седемте най-големи града в Германия цените са се повишили най-значително във Франкфурт на Майн. Тук цените са се повишили с 11,04 процента спрямо предходната година до 5,686,62 евро на квадратен метър. Заедно с Франкфурт само цените на жилищата в Берлин са се увеличили с повече от средното за страната с 9,3%. Цените на жилищата в Берлин са нараснали с 9,96% в сравнение с 2018 година.
Ето как се сравняват цените в седемте най-големи града в Германия:
Цената на предградията
Цените в крайградските райони или Speckgurtel (пояс за пътуване) също продължават да растат. В тези райони търсенето е високо и къщите обикновено се продават бързо. От 10-те най-скъпи области в Германия, девет от тях са в Бавария. Челната седморка премина границата от 5000 евро на квадратен метър.
Най-скъпият квартал в Германия е Северна Фризия в Шлезвиг-Холщайн, като всеки квадратен метър в съществуващ апартамент струва средно 6,452,41 евро. Това се равнява на 14% увеличение спрямо предходната година. Само три други области преминаха границата от 6000 евро: Мисбах, Щарнберг и Мюнхен (Ландкрайс).
Други райони с високи цени са разположени в Северна Германия, особено на брега, както и в поясите на други градове.
Най-значителното увеличение на цената
Най-рязкото увеличение на цените на жилищата през последната година всъщност е в по-малко гъсто населените райони с ниско предлагане и сравнително ниски цени, а не в големите градове и техните предградия.
В квартал Укермарк в Бранденбург цените на жилищата са нараснали с 48,44% през 2019 г., но само до 1,695,96 евро на квадратен метър. Следва област Елба-Елстер в Бранденбург, където цените са се увеличили с малко под 42 процента.
ЦЕНОВА ИСТОРИЯ на пазара на недвижими имоти в Германия 2020 г.
Германският хедоничен ценови индекс нарасна с 11,12% (9,28% коригиран спрямо инфлацията) през годината до първото тримесечие на 2021 г., което е 45-то поредно тримесечие на годишно увеличение, сочат данни на Europace . Хедоничните ценови индекси се опитват да сравнят точно подобни цени, така че са най-добрата мярка за тенденциите в цените на жилищата.
На тримесечна база цените на жилищата в цялата страна са нараснали с 3,23% (1,33% коригирани спрямо инфлацията) през последното тримесечие.
По тип имот:
- Цените на апартаментите са нараснали с 11,46% (9,61% инфлационно коригирани) през годината до първото тримесечие на 2021 г., малко по-ниско от увеличението от 13,61%, регистрирано през първото тримесечие на 2020 г. На тримесечна база цените на апартаментите са нараснали с 4,02% (2,1% коригирани спрямо инфлацията).
- Цените на новите жилища са нараснали със 7,51% (5,73% инфлационно коригирани) на годишна база и с 1,63% (-0,24% инфлационно коригирани) q-o-q.
- Цените на съществуващите жилища са нараснали с 14,73% (12,83% инфлационно коригирани) на годишна база и с 4,07% (2,15% коригирани спрямо инфлацията) q o-q.
Интересувате се от глобални недвижими имоти?
Германският жилищен пазар беше един от малкото, които избегнаха спад след световната финансова криза от 2008-2009 г. И сега е на път да избяга отново от последиците от пандемията COVID-19. Очаква се силното покачване на цените на жилищата да продължи и през тази година, стимулирано от ниските лихвени проценти, както и от преобладаващия недостиг на доставки в големите градове.
Днешните бързо растящи цени на жилищата отразяват забавения отговор на дълъг период, в който Германия не е изградила достатъчно. След средата на 90-те години на миналия век имаше значителен спад в завършването на жилищата, отчасти причинен от промени в политиката, като например увеличение на ДДС от 3% на 19% през 2007 г. и премахване на субсидиите за закупуване на собственици.
От средно годишно 476 000 разрешителни от 1992 до 1999 г. разрешителните за жилища са намалели значително до средно 222 000 разрешителни всяка година от 2001 до 2015 г.
Въпреки това, неотдавнашните изключително ниски лихвени проценти и доходността на облигациите насърчиха постоянно нарастващото търсене, въпреки факта, че повечето германски ипотечни кредитополучатели заемат дългосрочни лихвени проценти, които са по-високи от “проследяващите” лихвени проценти. През февруари 2021 г. средният лихвен процент за нови жилищни кредити е бил 1,17%, което е спад спрямо 1,28% година по-рано и 1,78% преди две години, сочат данни на Dautsche Bundesbank.
Миграционната криза засили натиска. Според Върховния комисариат на ООН за бежанците Германия е домакин на петата най-много бежанци от всяка страна, около 1,1 милиона – най-големият брой от всички развити западни страни.
Предлагането на жилища не е в крак с това търсене. Разрешителните за жилища са се увеличили с 3,8% на годишна база до 360 578 единици през 2019 г. и с още 2,2% до 368 400 единици през 2020 г., след спад от 0,3% през 2018 г. и 7,3% през 2017 г., според Destatis- недостатъчно, за да отговори на нарастващото търсене. Страната трябва да строи около 400 000 апартамента годишно, за да предотврати недостига на жилища в градовете, според президента на HDB Томас Бауер.
През 2020 г. икономиката на Германия се сви с 5%, по-малко от очакваното. Това беше по-малък спад от свиването с 5,7% по време на световната финансова криза.
Европейската комисия очаква германската икономика да нарасне с 3,2% тази година и с още 3,1% през 2022 година.
Умерена доходност от наеми в Германия
Доходността от наеми в Германия е слаба до умерена, отчасти поради неотдавнашното силно покачване на цените, но по-важното е, че инвестициите в жилища (включително купуване с цел отдаване под наем) бяха силно субсидирани от данъчни облекчения. Много германци живеят в жилища под наем, а само 51% от общите домакинства в Германия притежават домовете си, според Евростат.
Доходността от наеми варира от 3,5% до 3,7% в големите градове на Германия.
- В Мюнхен апартамент от 120 кв.м. може да се наеме за около 2 250 евро на месец, което носи доходност от 3,5%.
- В Берлин апартамент от 120 кв.м. може да се наеме за около 1500 евро на месец, което носи доходност от 3,5%.
- Във Франкфурт апартамент от 120 кв.м. може да се наеме за около 1700 евро на месец, което ще донесе доходност от 3,7%.
Докато наемите продължават да се увеличават, те едва ли са в крак с покачването на цените. Наемите за съществуващи договори са нараснали със 121,6% от 1990 до 2020 г., докато наемите за нови договори са нараснали с 85,9%. От друга страна, средната цена на апартаментите се е повишила със 145,5%, докато цената на терасовидните къщи се е повишила със 129%, според BulwienGesa.
Колебания в цените на местните жилища
В Североизточна Германия:
- В Берлин апартаментите продължават да регистрират силно покачване на цените (7,2%) през 2020 г. до средна цена от 4 743 евро (5 707 долара) на квадратен метър. Средната цена на еднофамилните и двуфамилните къщи нарасна с 12,3% на годишна база до 3 350 евро (4 031 долара) на кв. м.
- В Хановер цените на апартаментите са нараснали с 8,1% до средна цена от 2 877 евро (3 462 долара) на кв. м през 2020 г. По същия начин средната цена на еднофамилните и двуфамилните къщи се е увеличила с 11,2% до 2 455 евро (2 954 долара) на кв. м.
- В Дрезден средните цени на апартаментите са нараснали със скромните 4,1% до 2 926 евро (3 521 долара) на кв. м през 2020 г., докато еднофамилните и двуфамилните къщи са се увеличили с 9,3% до 2 735 евро (3 291 долара) на кв.
- В Хамбург средните цени на апартаментите са нараснали с 9,5% на годишна база до 4 750 евро (5 716 долара) на кв. м през 2020 г. Еднофамилните и двуфамилните къщи са нараснали с 11,3% до 3 282 евро (3 949 долара) на кв. м.
В Западна Германия:
- Дортмунд има най-голямо увеличение на цените на апартаментите в региона, като нараства с 12,4% до 2 071 евро (2 492 долара) на кв.м през 2020 г. Цените на еднофамилните и двуфамилните къщи също са нараснали с 11,1% до 2 512 евро (3023 долара) на кв. м.
- В Кьолн средните цени на апартаментите са нараснали с 10,6% на годишна база до 3 609 евро (4 343 долара) на кв. м през 2020 г. Еднофамилните и двуфамилните къщи имат увеличение на цените от 10,2% на годишна база до 2 881 евро (3 467 долара) на кв. м.
- В Дюселдорф средните цени на апартаментите са нараснали с 6,9% до 3 338 евро (4 017 долара) на кв. м през 2020 г., докато средната цена на еднофамилните и двуфамилните къщи се е увеличила със 7,5% до 2 944 евро (3 543 долара) на кв.
В Южна Германия:
- В Мюнхен средната цена на апартаментите е нараснала с 5,1% на годишна база до 7 882 евро (9 485 долара) на кв. м през 2020 г. Цените на еднофамилните и двуфамилните къщи са нараснали с 6,4% до 5 806 евро (6 987 долара) на кв. м. за същия период.
- Във Франкфурт цените на апартаментите са нараснали с 5,5% до 4 138 евро (4 979 долара) на кв.м през 2020 г. Еднофамилните и двуфамилните къщи имат ръст на цените от 10,4% до 3 210 евро (3 863 долара) на кв.
- Щутгарт има най-силното увеличение на цените на апартаментите на годишна база в Южна Германия през 2020 г., като се е увеличил със 7,3% на годишна база до средна цена от 4 037 евро (4 858 долара) на кв. м. От друга страна, средната цена на еднофамилните и двуфамилните къщи е нараснала с 10,6% до 3 782 евро (4 551 долара) на m2.
Берлин
Столицата на Германия, Берлин, е седмата най-населена градска зона в Европейския съюз. Жилищният сектор на града е подсилен от младото му население и нарастващата репутация на европейски творчески и медиен център. Той е домакин на няколко известни университети, оркестри, музеи, места за забавление и други творчески индустрии.
Той се класира на 13-то място от 231 града, включени в индекса за качество на живот в Mercer. В продължение на няколко години Берлин регистрира ръст на населението от около 40 000 до 60 000 годишно, главно поради вътрешната миграция. В момента Берлин има население от около 3,6 милиона души и среден прираст на населението от 5% през последните пет години. И все пак миналата година населението леко намаля, след като международната вътрешна миграция беше неблагоприятно повлияна от пандемията.
На 30 януари 2020 г. Берлин прие закон за замразяване на наемите в града, който влезе в сила на 23 февруари 2020 г. Таванът на наемите обхваща всички жилищни площи, завършени преди 1 януари 2014 г., като наемите са замразени на нивото на наема на 18 юни 2019 г. Законът забранява увеличаването на наемите до 2021 г. с месечен максимален наем, фиксиран между €3,92 и €9,8 на квадратен метър, в зависимост от годината на завършване и стандарта на жилищния имот. От 2022 г. ще бъде разрешено увеличение на наемите с 1,3% годишно.
Хамбург
Хамбург е “вратата на Германия към света”, а пристанището му е третото по големина в Европа. Това е вторият по големина град в Германия и осмият по големина в Европейския съюз. Той е основна туристическа дестинация, а нейният Speicherstadt е обявен за обект на световното наследство от ЮНЕСКО през юли 2015 г.
Градът има процъфтяващи малки и средни предприятия, както и секторите на международната търговия и бизнес услугите. Прирастът на населението на Хамбург е около 4,6% през последните шест години.
За да отговори на силното търсене, строителната активност в Хамбург нараства забележително силно през последните години. Сенатът на Хамбург наскоро определи цел за ново строителство от 10 000 жилища годишно, а градският съвет планира да определи допълнителни големи съседни площи земя за жилищно строителство.
“Има редица наблюдения в Хамбург, които дават основание за оптимизъм, че високото ниво на строителна активност през последните няколко години ще продължи през следващите години: броят на издадените нови разрешителни за строеж не само непрекъснато нараства през последните няколко години, но всъщност надхвърля нивото на завършване”.
Докато повечето от тези текущи строежи са разположени в централните квартали Алтона и ХафенСити, планираните жилищни проекти също все повече се намират на юг от река Елба, в покрайнините на града, а също и на изток.
Мюнхен
Мюнхен е третият по големина град в Германия, и е дом на много големи университети, музеи и архитектурни атракции. Той е трафик център и е един от най-бързо развиващите се градове в Германия. Той се класира най-високо (общо: 3-то място от 231 града) сред големите германски градове в индекса за качество на живот.
Поради процъфтяващата икономика, непрекъснато нарастващата раждаемост и икономическата имиграция, особено на младите хора между 18 и 30-годишна възраст, населението на града нараства силно. Въпреки пандемията населението на Мюнхен нарасна с 1% до 1,562 милиона през 2020 година. Търсенето ще остане силно през следващите години. За да отговори на настоящото и бъдещото търсене, градският съвет си е поставил за цел до 2030 г. да бъдат построени около 120 000 апартамента.
Строителството се измества все повече от центъра на града към покрайнините и по-слабо развитите квартали през последните няколко години. 
Кьолн
Кьолн, четвъртият по големина град в Германия, е домакин на повече от тридесет музея и стотици галерии.
С ръст на населението от около 4,1% от 2013 г. насам и ръст на предлагането от едва 2%, в града очевидно има недостиг на жилища. Завършените жилища са само между 2000 и 3000 единици през последните години, което е значително по-ниско от целта на местната власт за 4800 нови апартамента годишно.
“Жилищният пазар в Кьолн има най-голяма разлика между допълнителното търсене и сегашното ниво на завършеност [на големите 8 града]”, “Със средно годишно изискване от около 4200 нови жилища в периода до 2030 г., очакваното изискване е около два пъти по-голямо от нивото на завършване”.
Франкфурт на Майн
Франкфурт е петият по големина град в Германия. Той е финансовият център на Германия и е известен с големите си търговски панаири като Messe Frankfurt, един от най-големите в света; Автомобилното изложение във Франкфурт, най-голямото автомобилно изложение в света; и Франкфуртския панаир на книгата, също най-големият в света. Тя се класира на 7-мо място в индекса за качество на живот на Mercer.
Завършените жилища са средно около 3500 годишно през последните пет години и продължават да нарастват, в опит да отговорят на силното търсене. Въпреки това, по-голямата част от строителната дейност е фокусирана в горния ценови сегмент, под формата на жилищни кули и апартаменти от висок клас етажна собственост.
Щутгарт
Щутгарт е шестият по големина град в Германия и е известен като Люлката на автомобила. Тя се класира на 27-о място в последния индекс за качество на живот на Mercer.
Местната власт си постави годишна цел от 1800 нови жилища през следващите десет години, но предвид настоящия дефицит в строителството и факта, че Щутгарт има най-малък брой завършени жилища на жител сред големите градове в Германия, сега е съмнително дали целта на града е достатъчна, за да отговори на съществуващото и бъдещото търсене.
Публичните жилищни компании и кооперации са най-големите нетни инвеститори в града, следвани от професионалните мениджъри на активи и фондове. 
Дюселдорф
Дюселдорф, седмият по големина град в Германия, има население от около 650 000 души. От 2011 г. насам прирастът на населението на града е около 8,7%, докато броят на домакинствата се е увеличил с 3,5%. Тя се класира на 6-то място в индекса за качество на живот на Mercer.
Подобно на други германски градове, предлагането на жилища в Дюселдорф не е в крак с търсенето. Въз основа на прогноза, градът има допълнително годишно изискване от около 1800 до 3000 жилищни единици до 2030 г. За да отговори на сегашното превишение и постоянно нарастващото търсене, местната власт определи годишна цел за завършване от 3000 единици годишно през следващите години.
Притокът на бежанци изостря недостига на жилища
Германия е приела около 1,1 милиона кандидати за убежище през 2015 г. и още 280 000 бежанци през 2016 г. През септември 2017 г. канцлерът Ангела Меркел се съгласи да ограничи броя на бежанците, които Германия приема, до 200 000 годишно.
Освен ограниченото предлагане на жилища, един от проблемите е, че бежанците са склонни да се намират в големи градове, като Берлин, където предлагането на жилища е още по-строго. Те се конкурират за жилищни единици с местни жители и мигранти (главно от други части на Европа), които са в страната, за да работят, което води до допълнителен натиск върху цените на жилищата.
През 2020 г. Германия регистрира 102 500 кандидати за убежище – което представлява около 24,6% от всички кандидати за първи път в ЕС-27, според Евростат. Въпреки че това е спад с 28% спрямо година по-рано и четвърта поредна година, през която молбите за убежище за първи път са намалели.
“Поради епидемията от COVID-19 и свързаното с това въвеждане на ограничения за движение и затваряне на границите, някои страни приложиха определени административни мерки (например временно затваряне на органите за убежище, спиране на интервютата за убежище, спиране на подаването на молби), което доведе до спад в броя на молбите за убежище през 2020 г.”, посочва Евростат.
На 31 декември 2020 г. германското правителство отмени забраната за депортиране на сирийски граждани, позволявайки на страната да депортира онези, за които се смята, че представляват риск за сигурността. Забраната е в сила от 2012 г. и многократно е удължавана поради продължаващата гражданска война в Сирия.
Консервативният ипотечен пазар в Германия
Ипотечният пазар се равняваше на 47% от БВП на страната през 2020 г. – необичайно ниско ниво за развита икономика, огромен спад от 82,2% от БВП през 1998 г. През 2020 г. непогасените жилищни кредити възлизат на 1,57 трилиона евро (1,89 трилиона долара), което е с 6,5% повече спрямо година по-рано, според Deutsche Bundersbank.
Консервативните заеми на германците често се приписват на хиперинфлацията, преживяна през 20-те години на миналия век, казва икономистът по недвижими имоти на Deutsche Bank Йохен-Мьоберт. Промените в данъчните стимули обаче вероятно ще бъдат по-добро обяснение за общия спад в съотношението ипотечни кредити към БВП.
Лихвите по жилищните кредити продължават да падат
Германските купувачи на жилища предимно заемат заеми с фиксиран лихвен процент. През 2020 г. делът на кредитите с фиксиране на лихвения процент (IRF) от 5 или повече години е 82% от общите заеми, в сравнение с 80,8% от предходната година и далеч по-висок от дела от 64,4% през 2009 г.
За разлика от тях, заемите с IRF до една година никога не са надхвърляли 20% от одобрените нови заеми и са намалели до едва 10,5% от общите заеми, одобрени през 2020 г. Този лихвен профил дава значителна стабилност на германския жилищен пазар, който има тенденция да не страда от внезапни колебания в стойността на къщите.
Важно обяснение за стабилността на лихвените проценти в Германия са източниците на заеми на германските банки, които заемат дълго време и затова имат желание да отпускат заеми в дългосрочен план.
През февруари 2021 г. средният лихвен процент за нови жилищни кредити е бил 1,17%, което е спад спрямо 1,28% година по-рано и 1,78% преди две години, сочат данни на Deutsche Bundersbank . За същия период:
- IRF до 1 година: 1,73%, което е спад спрямо 1,82% година по-рано
- IRF 1-5 години: 1,28%, което е леко понижение спрямо 1,33% година по-рано
- IRF 5-10 години: 1,04%, което е спад от предходната година с 1,13%
- IRF за 10 години: 1,14%, което е спад спрямо предходната година с 1,26%
Лихвените проценти по жилищните кредити в Германия намаляват от края на 2008 г. след намаляването на лихвите от ЕЦБ. От март 2016 г. основният лихвен процент на ЕЦБ е 0%.
Предизвикана от пандемията икономическа рецесия
През 2020 г. икономиката на Германия се сви с 5%, което е по-малък спад от свиването с 5,7%, регистрирано по време на световната финансова криза, тъй като масивните правителствени стимулиращи мерки помогнаха за намаляване на въздействието на пандемията от COVID-19.
Още преди пандемията най-голямата икономика в Европа вече се забавяше, с ръст на БВП от едва 0,6% през 2019 г., което е рязко забавяне спрямо средногодишния растеж от 2% през 2014-18 г., на фона на забавянето на местната автомобилна индустрия и слабия износ на стоки заради напрежението в световната търговия.
Европейската комисия очаква германската икономика да нарасне с 3,2% тази година и с още 3,1% през 2022 година.
Германия регистрира бюджетен дефицит от около 189,2 милиарда евро (228,9 милиарда долара) през 2020 г., което е първият недостиг от 2013 г. насам и най-високото ниво след обединението през 1991 г., според Destatis. Като процент от БВП недостигът се равнява на 4,2% през миналата година. Публичният дълг нарасна до 69,8% от БВП през 2020 г., рязко от 59,7% от БВП през 2019 г. и най-високото ниво от 2015 г. насам, според Евростат.
Сезонно коригираното ниво на безработица в Германия е било 4,5% през февруари 2021 г. спрямо 3,6% година по-рано, сочат данни на Евростат.
Инфлацията в Германия се увеличи до 1,7% през март 2021 г., най-високата от февруари 2020 г., сочат данни на Detatis, тъй като временното намаляване на ставките на ДДС вече окончателно приключи. Инфлацията се очаква да се ускори до 2,3% тази година, от едва 0,4% през 2020 г., според Европейската комисия.
Невероятният бум на цените на жилищата в Германия продължава с неотслабваща сила.
Въпреки глобалната пандемия дългогодишният бум на цените на жилищата в Германия продължава да е силен, благодарение на ниските лихвени проценти, слабото предлагане на строителство, както и увеличеното търсене от над 1 милион бежанци. В страна, в която жилищният пазар исторически е изключително стабилен, това е значителна промяна.
Германският хедоничен ценови индекс нарасна с 11,12% (9,28% коригиран спрямо инфлацията) през годината до първото тримесечие на 2021 г., което е 45-то поредно тримесечие на годишно увеличение, сочат данни на Europace. Хедоничните ценови индекси се опитват да сравнят точно подобни цени, така че са най-добрата мярка за тенденциите в цените на жилищата.
ЦЕНОВА ИСТОРИЯ на пазара на недвижими имоти в Германия 2022 г.
Растящите цени и по-високите лихвени проценти помрачиха пазара на недвижими имоти в Хесен миналата година. След оценка на около 85 процента от договорите за покупка, сключени през 2022 г., има признаци за значителен спад в броя на договорите, сключени за развити и незастроени земи и етажна собственост, съобщи централният офис на експертните комисии за стойността на недвижимите имоти на провинция Хесен (ZGGH) и във Висбаден. Средно се очаква спад от 25 процента. Тази тенденция може да се види както в северен, така и в южен Хесен.
Растящите цени и по-високите лихвени проценти помрачиха пазара на недвижими имоти в Хесен миналата година. След оценка на около 85 процента от договорите за покупка, сключени през 2022 г., има признаци за значителен спад в броя на договорите, сключени за развити и незастроени земи и етажна собственост, съобщи централният офис на експертните комисии за стойността на недвижимите имоти на провинция Хесен (ZGGH) в петък във Висбаден. Средно се очаква спад от 25 процента. Тази тенденция може да се види както в северен, така и в южен Хесен.
Според информацията цените на апартаментите и къщите в Хесен също са се увеличили през миналата година. Съответно недвижимите имоти стават по-скъпи както в южен Хесен, който обикновено е по-скъп, така и в по-евтиния север. Според оценката самостоятелна еднофамилна къща в южната част на Хесен, включително района на Рейн-Майн, е продадена за средно 580 000 евро – с 9,8% повече в сравнение с предходната година. В северната част на Хесен такъв имот е бил средно достъпен за около половината – 287 000 евро. Цените са се повишили с 11,2 процента.
Препродадена етажна собственост в южната част на Хесен струва средно 3950 евро на квадратен метър (2021: 3550 евро). В северната част на Хесен се дължаха по 2300 евро на квадратен метър (2050 евро).
Пазарът на недвижими имоти в Германия е един от най-активните в Европа. Германското правителство продължава да прилага политики, за да направи жилищата по-достъпни. Това улеснява хората да купуват жилища и да изграждат успешен бизнес с недвижими имоти. За съжаление, тези политики все още не са имали желания ефект. Може да се наложи те да бъдат променени и преработени, преди да заработят, както е планирано.
Първо, нека помислим колко скъпи са недвижимите имоти в Германия в сравнение с други страни. Според данни на Международния валутен фонд (МВФ) разходите за покупка на жилище в Германия са били с 6,2% по-високи от цените през 2016 г. Това е значително по-високо от инфлацията в страната. Освен това имаше увеличения както на ипотечните лихви, така и на застрахователните разходи. Всички тези фактори повишиха разходите за закупуване на жилище в Германия.
За щастие ситуацията се подобри от 2017 г. насам. Германското правителство преразгледа своите политики за достъпни жилища, за да ги направи по-достъпни за хора с по-ниски доходи. Това улесни семействата да купуват жилища след плащане на по-малък депозит и отговаряне на изискванията за по-ниски доходи. Освен това лихвите по ипотечните кредити спаднаха значително, след като Европейската централна банка увеличи програмата си за изкупуване на облигации през 2017 г. Това доведе до по-ниски лихвени проценти по ипотечните кредити и помогна на повече хора да купуват къщи.
Германските купувачи все още нямат достъпен пазар, но е сега много по-добре, отколкото беше преди пет години. Може да се промени бързо, ако отново се приложат правилните политики. Някои анализатори обаче се опасяват, че Германия може да изпадне в подобна криза на достъпността, както по време на финансовия срив от 2008 г. Имаше общ спад на достъпността поради високия ръст на цените, но никакви правителствени политики не коригираха проблема по това време. Никой не знаеше какво се случва с цените по онова време – така че беше трудно да се коригира нещо.
Засега германците трябва да са доволни от това как се справя техният пазар на недвижими имоти в сравнение с други страни. За съжаление все още няма достатъчна достъпност за много купувачи; което може да доведе до нов срив, ако не бъдат направени промени. Ще трябва да изчакаме и да видим какви промени са направени до настъпването на 2022 г., за да разберем дали нещата вече са се подобрили достатъчно.
Пазара на недвижимите имоти в Германия 2022 – 2023 г.
Пазарът на недвижими имоти в Германия понесе силен удар през четвъртото тримесечие на 2022 г., когато инвеститорите избягваха сключването на сделки на фона на покачващите се разходи за финансиране, пише Bloomberg.
Стойността на общите инвестиции в бизнес имотите в страната достигна 9,9 млрд. евро през последните три месеца на 2022 г., което е спад от 50% спрямо средното ниво за последните пет години за периода, показват данни на звеното на BNP Paribas за недвижими имоти. Резултатът се дължи до голяма степен на покачващите се лихви, отслабващата икономика и рекордната инфлация, посочват експертите.
Подобна динамика се наблюдава и на жилищния пазар в страната, където обемът сделки за цялата година е намалял със 74% спрямо 2021 г., посочват от организацията в отделно проучване.
Фирмите за недвижими имоти в Европа се борят със спад в оценките и сделките, след като Европейската централна банка (ЕЦБ) покачи рязко лихвите през 2022 г.
Цените на жилищата в Германия са намалели с рекордните 6,8% на годишна база през първото тримесечие на тази година, тъй като по-високите лихви по ипотечните кредити, инфлацията и по-слабият икономически растеж са се отразили на най-големия имотен пазар в Европа, съобщава Financial Times.
Годишният спад на индекса на цените на жилищните имоти в Германия е най-големият от началото на воденето на статистика през 2000 г., съобщи федералната статистическа служба.
Намаляващите цени на жилищата са поредният знак за проблемите на германския жилищен пазар, където жилищното строителство също се забавя. Само 21 200 апартамента са били одобрени за строителство през април, 31,9 на сто по-малко спрямо година по-рано. Това е най-големият спад от март 2007 г. насам.
Но има признаци, че спадът на цените на жилищата се забавя, тъй като те са намалели с 3,1 на сто спрямо предишното тримесечие. Това е по-малко понижение спрямо свиването с 4,9% между третото и четвъртото тримесечие.
Статистическата служба информира, че през първото тримесечие цените са намалели както в градовете, така и в селските райони, въпреки че спадът в градовете е бил по-рязък. Най-големите понижения на цените са отчетени в седемте най-големи града в Германия – Берлин, Хамбург, Мюнхен, Кьолн, Франкфурт, Щутгарт и Дюселдорф, където цените на еднофамилни и двуфамилни къщи са се понижили с 10,4%, а тези на апартаментите са намалели с 6,4 на сто.
Цените са спаднали и в рядко населените селски райони – тези на едно- и двуфамилните жилища са намалели със 7,8 на сто, а на апартаментите – с 5,3%.
Според експерти много германци вече не могат да си позволят да си купят къща или апартамент и това води до по-малко сделки с недвижими имоти. Търсенето на ипотечни кредити намалява от май 2022 г., въпреки че през март е отчетено леко възстановяване.
Лихвата по нови 10-годишни ипотечни кредити на стойност 190 хил. евро за имот на стойност 352 хил. евро е нараснала от 0,43% в началото на 2021 г. на 3,39% сега, отбелязва германският ипотечен брокер Dr Klein.
Месечната вноска по обичаен германски 10-годишен ипотечен кредит за 300 хил. евро, равняващ се на 80% от стойността на имота, е достигнала 1505 евро през май, с над 300 евро повече спрямо година по-рано, допълва компанията.
Има няколко различни доклада за пазара на имоти в Германия за 2022 г. и 2023 г. Според скорошно проучване на немската асоциация за недвижими имоти IVD пазарът на жилища в Германия вероятно ще продължи да расте през 2022 г., макар и с по-умерени темпове от през предходните години, като цените на жилищата се очаква да нараснат средно с 4% в цялата страна.
С поглед към 2023 г. някои прогнози показват продължаващо забавяне на растежа на цените на жилищата. Според доклад на Fitch Ratings, докато цените на жилищата в Германия се очаква да продължат да растат през 2023 г., темпът на растеж вероятно ще се забави до под 3%, тъй като нарастващите лихвени проценти ограничават търсенето. Доклад на Deutsche Bank също предвижда забавяне на цените на жилищата в Германия през 2023 г., но подчертава, че това е естествена пазарна корекция след силния растеж през предходните години.
Като цяло изглежда, че германският пазар на имоти продължава да бележи растеж, макар и с по-умерени темпове. Въпреки че прогнозите показват забавяне на растежа на цените на жилищата за 2023 г., експертите предполагат, че това е естествена пазарна корекция след силния растеж през предходните години.